RENOVATION /
RESTORATION
賃貸リフォーム・原状回復
柏市、松戸市、流山市、我孫子市を中心とする東葛エリアに物件をお持ちのオーナー様、管理会社・不動産会社様から、リフォーム、メンテナンス工事を「直接」ご依頼いただいている会社です。
常磐線、TX（つくばエクスプレス）線沿線では、賃貸物件の需要が高く、安定した投資対象エリアです。各地にお住いのオーナー様、管理会社様からご依頼いただいております。
選ばれる理由1
職人と直接相談できるスピードと安心感
お見積り、お問い合わせ、現地での打ち合わせにも、職人自ら伺います。
ご質問や施工方法についてもその場でお答えいたします。このスピードと安心感がアイエスリフォームの強みです。
管理会社・不動産会社様
地元の会社様はもちろん、地域を超えて、投資物件の売買・管理を手がけておられる会社様からのご依頼が増えております。
柏市近郊の東葛エリアでリフォーム会社をお探しでしたら、ぜひ一度お問い合わせください。
オーナー様
弊社は、40戸以上のマンションオーナー様を始め、投資物件を１棟、２棟と着実に増やしておられるオーナー様、築古戸建を収益物件に変えていかれるオーナー様など、投資スタイルを問わず、様々な方からお選びいただいております。
また、物件の相続を機に、新たな業者を探しての問い合わせも増えております。
こんなお悩みをお持ちですか？
- 業者の手配、打ち合わせに時間がとられる
- 見積りが遅い
- 発注後に追加予算を言ってくる
- そして…センスが古い
御社のご要望をしっかりお聞きします。打ち合わせと見積もりの段階で、あいまいな部分を残しません。
ご発注後も、工事の進捗状況を随時報告しながら、最後まで責任を持って仕上げます。
オーナー様への説明に役立つ写真や資料も、整理してお送りいたします。
選ばれる理由2
遠方にお住まいでも安心して任せられる実績とサービス
遠方にお住いですと特に、リフォーム、原状回復、入居中の修繕に対応できる会社が必要だと思います。
実際に現場の仕上がりを確認したり、どんな職人が出入りするのか確認できないなどの不安も、同時に感じておられるかもしれません。
アイエスリフォームは、そのような不安を少しでも無くせるよう、迅速な対応、的確な報告、安心価格のご提供に努めております。
オーナー様のお住まい地域 ※2022年10月現在
| 柏、松戸、流山、我孫子（営業エリア内） | 34％ |
| 東京、神奈川、千葉その他、茨城、栃木 | 66％ |
不動産・管理会社様の所在地 ※2022年10月現在
| 柏、松戸、流山、我孫子（営業エリア内） | 31％ |
| 東京、神奈川、千葉その他、埼玉 | 69％ |
選ばれる理由3
煩わしいセールスは一切いたしません
このホームページからのお問い合わせが100％！
弊社は、一切セールスをしておりません。広告やポータルサイト（一括見積サービス）も利用しておりません。
ご紹介を別にすれば、このホームページを見つけて、お問い合わせくださるお客様が100％の会社です。
ですから、お見積りの提示後に、こちらからセールスすることも一切ございません。
また、元請け施工会社ですので、お見積りから引き渡しまで一貫した責任施工です。
他社様と比較検討いただき、興味を持っていただけましたら、ぜひ一度お問い合わせください。
賃貸市場の動向が分析できるサイト
*年2回、調査データが公表されるので動向の変化が読み取れます。
選ばれる理由4
入居につながるリフォームプランと豊富な実績
- リフォームしたのに入居が決まらない
- コストをかけたのに、賃料を下げないと決まらない
- 入居期間が短く、コストがかさむ
よくあるご相談です。
リフォームにかかった金額をお聞きして、どこにそんなお金がかかったのか、どうしてここは手付かずなのか、理解に苦しむ物件をたくさん見てきました。
入居者は 「リフォームにいくらかかったか」 には興味がありません。内覧者を連れてくる営業さんも同じです。
「すごくお金をかけた部屋なんですよ」 よりも、
「すごくきれいになってる部屋なんですよ！」の方が、より響くアピールになります。
きっと、オーナー様が目指しているのは、せっかくコストをかけるなら、
「ちょっと古いから期待していなかったけど、内見したらすごく気に入った！」
「さっきの部屋より高いけど、これならこっちがいい！」
と思ってもらえるお部屋ではないでしょうか。
入居が決まりやすいリフォームとは？
POINT!
お部屋探しの一番の条件は「家賃」です。ということは、その価格帯の競合物件とは、いつも比較されていることになります。
実際に、賃貸募集サイトを見ていると分かりますが、その中でもずっと決まらない物件には共通点がいくつかあります。その一つは、
リフォームしてあるのに、お部屋の魅力がアップしていないこと、です。
入居が決まりやすいリフォームには、外してはいけないポイントが必ずあります。
入居が決まりやすいリフォームの3つのポイント
何よりも大切なのは、古さを感じさせないことです。
古いものを新しいものに交換するのは、実は修理の延長みたいなものだと思いませんか。
むしろ大切なのは、古い印象をいかに払拭するかになります。
- 暗いを明るく
- 低いを高く
- 狭いを広く
弊社のお客様は、新築物件のオーナー様が1割、残りの9割は築年数15年以上の物件オーナー様です。
築年数が経過してくると、いずれ「古さとの闘い」が始まります。
これは、維持メンテナンス（外壁や屋根）といった必要経費とは異なり、徐々に頭をもたげてくる悩みです。
新築物件が増えると、相対的に古さが目立ってくるように。
中古物件をご購入であれば、仕入れ価格＋リフォームやリノベーション費を見越して、利回りを計算されていることでしょう。
そのベースとなる費用をかけてリフォームしたのに、なかなか入居が決まらないという事態は、なんとしても避けたいものです。
ぜひ、この３つのポイントをご検討ください。
１ 暗い → 明るく
低予算で改善できるポイントです。
壁紙（クロス）
原状回復時の貼替費用を抑えるために、汚れがあまり目立たないクロスを使い続けている物件が多くあります。しかし、新築の賃貸物件で貼ってあることはまずありません。そのため、比較されると競争力がなく、貼り替えているのに部屋全体はくすみ、古さが目立ってしまいます。
より明るめの長期継続品番に変えるだけで、清潔で明るい印象になり、退去時の貼り替え費用も最小限に抑えることができます。また、アクセントクロスのアイキャッチ効果も強調できます。
照明
水廻り（トイレ、洗面、浴室、キッチン手元灯）の照明は、LEDに変更しましょう。すっきり見せるためにダウンライトにするのも効果的です。また、古い物件の多くは、和室照明に壁スイッチがありません。リモコン付き照明を備え付けにするか、壁スイッチ配線を追加するかも検討しましょう。
ドアや扉
イメージを変えるには、ダイノックシート（フィルム）が効果的です。補修を兼ねて施工するのもありです。ドアや収納扉に使われるウッド柄も、昔は細かい木目ばかりでしたが、今は大柄の木目が主流です。明るめの色調に変えても良いですし、少し濃い色調でも木目柄に濃淡があるものを選んだり、木目を横柄方向に施工したりすれば、古い印象をなくせます。
浴室
タイル仕上げの場合、どことなく暗いイメージになりがちです。カビや冷たさ（ヒートショック）も敬遠されます。そこで、床は東リのバスナフローレやバスナリアルデザインでシート仕上げに、壁面はアイカのバスフィットパネル（抗菌防カビ）仕上げにするご依頼が増えています。
浴室が明るいと、印象が全く変わります。浴室の全交換やユニットバスよりも低予算で印象を変えることができます。
2 低い → 高く
室内ドア、間仕切戸
古い物件では、身長180ｃｍの人が頭をぶつける高さのドアが多くなります。現在主流のドア高は、200ｃｍ以上です。平均身長が伸びていますので、利便性向上、解放感の演出を兼ねて検討したいポイントです。
クローゼット
収納をクローゼットに変える場合も、天井いっぱいまで間口を広げる工夫をしましょう。
和室から和洋室へのリフォーム例
ドア、クローゼットを高さ2.02ｍへ拡大して統一
和室とリビングをつなげてLDKへのリフォーム例
天井高まで間口を広げたクローゼット
3 狭い → 広く
2DK、3DKの需要は確実に減っています。少子化、単身世帯、在宅ワークが増えていますので、2DKなら１LDK、3DKなら２LDKへの間取り変更が効果的です。
これは、以下のデータにも表れています。
参考資料
公益財団法人 日本賃貸住宅管理業界 2020成約賃料データ
1LDK～2DK 賃料Down 11.8％ UP 25.9％
1LDK以上の間取りは、家賃を維持しやすい傾向が読み取れます。
広さで工夫できる余地は、間取り以外にもあります。
隅付トイレ
最低120ｃｍまで奥行きを広げられるなら、節水型の普通トイレに変更するのがお勧めです。
奥行1050ｍｍから1230ｍｍへ拡張した工事例
3点式ユニットバス
（トイレ、浴室、洗面が一つ）
敬遠される設備の代表です。専有面積や間取りにもよりますが、トイレだけ分離、または洗面だけ分離させて、室内に独立させるだけで差別化が図れます。
特に同じような間取りの物件と競合する場合は、有力なアピールポイントになります。その場合、ユニットバス本体は交換せずに生かすことも可能です。
3点式ユニットバスから、トイレを独立させた工事例
2点式ユニットバスから、洗面台を独立させた工事例
バランス釜の浴室
給湯器を、壁掛けまたは壁貫通型に変えれば、浴槽サイズを110～120ｃｍに広げられます。
ぜひ、古い印象を無くし、入居が決まりやすい３つのポイントをご検討ください。
- 暗いを明るく
- 低いを高く
- 狭いを広く
これらを実践いただいた事例を一つご紹介します。
築43年の鉄骨マンション（全７戸）のオーナー様（弊社担当歴１０年半）
長期入居の退室をきっかけに、「10年先を見据え、確実に入居が決まることを優先する」という方針で、ご相談いただきました。
最終的に、入居が決まりやすいリフォームとは？ に沿った内容でご発注いただきました。ご希望通りに完成後、不動産会社に情報を送付してすぐに内覧の申し込みが。
内覧一人目のお客様が即決。もちろん、上げた家賃の値下げ交渉もなし。43年で最短記録。
あまりに早く決まってしまったため、案の定「例のお部屋を案内したい」という他社からの申し込みが止まず、「もう決まりましたから」と断り続けることに。
結局その後も２か月以上、「他に案内できるお部屋はありませんか」という問い合わせが続きます。
これは、不動産会社に強い印象を残せた証拠でもあります。まだ続きます。
ふた月後、また一部屋退去しました。
このお部屋は32年前に別の業者が間取り変更し、10年前にトイレと浴室を中心に、弊社でリフォームさせていただいたお部屋です。
しかし、根本的な間取りや防音性の問題、経年劣化も進んでいることから、「今後10年を見据えた」スケルトンからのリノベーションをご決断。
もちろんコストはかかりましたが、中は新築同様の仕上がりに。
お盆前の閑散期に募集を開始してひと月後
「お陰様で入居者が決まりました。かなり反響があり次から次へと内覧があり、決まりかけているからと言っても内覧したいと言われ、
不動産会社の案内の人が困るほどでした。家賃についてもアドバイスいただきありがとうございました。家賃は○○で決まりました」
と、非常に嬉しいメールをいただきました。築43年としては強気な家賃設定でしたが、目指していた市場評価を獲得できました。
リフォーム代の回収には５年半かかりますが、様々な不安から一気に解放され、正解だったと仰っています。
賃貸リフォームの場合、正解は一つだけではありません。
だからこそ、オーナー様のご要望をきちんとお聞きした上で、それを形にするお手伝いを精一杯させていただきます。
リフォームプランの作成、お見積りの段階から、弊社の経験が少しでもお役に立てば幸いです。
入居率アップに効果的な設備とは？
新築の賃貸マンション、アパートをよく研究されている方にとっては、すでにご存じの項目ばかりかもしれません。
弊社の経験と観察では、以下の１０項目が「効果的な設備」です。
1インターネット無料導入コスト高、ランニングコスト低
初期工事、手続き不要ですぐ使えることが、部屋探しの条件上位になっています。
2エアコンコスト低
１LDK以上のお部屋であれば、リビングと寝室に１台ずつが理想です。
あまり古い機種は、電気代の心配から敬遠されます。
3TV付きインターホンコスト安
静止録画機能付きが標準です。
4天井照明コスト安
最低でも、リビングのLEDシーリングライトは備え付けましょう。
夕方や夜間、雨天時の内覧にも役立ちます。
5洗浄機能付き便座コスト安
自分で取り付けるのには少しハードルが高く、外した便座の保管に困るので、標準が理想です。
6追炊き機能コスト中～高
ファミリー層向けの物件では、かなり重視されます。
追い炊き配管を通すため、大規模な工事を要することがありますが、できる限りご検討ください。
7宅配ボックスコスト中（物件規模による）
一定規模のマンション、アパートで、設置場所が確保できるならおすすめです。
機械式であれば、一般的に全戸数の30～35％分のボックス数が目安と言われています。
8ゴミボックスコスト低
ゴミ集積所が、カラスや猫に荒らされる物件は敬遠されます。
9浴室換気乾燥機コスト中
後から設置しているお部屋はまだ少数ですが、新築では標準になっています。
お部屋の状況によっては、工事費が高くなるケースもありますが、特に女性には魅力的な設備ですので検討の価値があります。
10コンロコスト安～中
システムキッチンであれば、ガスでもIHでも標準設置です。
流し台であれば、入居者負担で購入の物件でも大きなデメリットにはなりません。
ミニキッチンの電気コンロは、IHに交換しましょう。
欄外 シングルレバー水栓（キッチン、浴室）コスト安
意外と手付かずのお部屋があります。水と湯が別々の２ハンドル水栓はすべて交換しましょう。
入居率アップ事例
EXAMPLE
弊社お客様の事例を3つご紹介します。
●投資型物件
総戸数42戸 3ＬＤＫ（一部４ＬＤＫ）賃貸マンション 築１３年（当時）
駅徒歩圏の好立地でしたが、競売で取得された時は、空室が１３部屋（入居率59％）のマンションでした。
不動産投資会社様から、リフォーム会社選定の相見積もりを依頼され、うち３社が１戸ずつ施工。最終的に、弊社を専属会社にご指名いただきました。
間取りは変更不要でしたが、システムキッチン、洗面化粧台、エアコン、シャワートイレなどをグレードアップ。それに伴い家賃も引き上げましたが、２年後には満室（駐車場30台以上も含む）に。
その後も退去は一年に4戸程度と、高い入居率を維持されました。
予想を超えた利回りでしたので、ずっと保有することも検討されたようですが、予定通り物件取得から5年後に、かなりの好条件で大手不動産会社に売却されました。
●賃貸マンション
総戸数戸48戸 ３ＬＤＫ 賃貸マンション 築33年
約10年前から管理会社様よりご依頼いただいている物件です。
当初は、築22年でしたので原状回復で十分と判断しました。しかし、毎年５～6部屋の退室があるため、空室も常に３部屋前後ある状態が続きます。
そのため、６年ほど前から、洗面台全交換、リビングや玄関の床はフロアタイルで明るくし、リビング、和室、トイレ、洗面、洋室にはアクセントクロス、巾木や木部も明るい色に変更しました。
効果はすぐに表れ、入居がすぐに決まるように。その後は、退室も年々減り、満室期間も続くようになります。
直近２年の退室は5部屋だけで、弊社で一度リフォームしたお部屋の場合は、原状回復費も最小限に抑えられています。
マンション全体での平均入居期間は、優に8年を超えています。
●賃貸アパート
総戸数14戸×２棟 1DK 賃貸アパート 築32年（築26年からご依頼）
駅近徒歩6分の好立地物件です。総戸数が多いので、入居を決めた仲介会社に、退去後の原状回復までを任せておられるオーナー様です。
しかし、これだけの部屋数があると、中にはひどい使い方をされた部屋がどうしても出てきます。
仕方なく、原状回復と募集は一時保留し、全面的なリフォームを考えなければなりません。
気がかりな点をお聞きしますと、内覧時によく言われるのが、洗面台が邪魔になり、洗濯機が奥に入れられないことだと分かりました。
二層式洗濯機しかなかった1980年代の物件に見られる特徴ですが、トイレとユニットバスに挟まれたスペースなので、毎回どうにもならないとあきらめておられました。
傷みの激しいユニットバスの交換は決まっていましたので、浴室サイズと洗面台のレイアウトを変更することで解決できるプランをその場でご提案。
その他は、入居が決まりやすいリフォームとは？と、入居率アップに欠かせない設備とは？に沿った内容で、ご発注いただきました。
完成後、家賃を10％上げましたが、すぐに入居が決まりました。
内覧希望数もかなり多く、地域需要にマッチしていることが確認できましたので、同様に傷んだお部屋を順次、同じプランでリフォームし、その後３部屋ともすぐに入居が決まっています。
入居募集は仲介の専門会社へお任せし、
リフォームや入居中の修繕は専門業者にお任せください!
REFORM
入居者募集から退去立ち合いまでは仲介業者に、リフォームと修繕は弊社にご依頼くださるオーナー様がほとんどです。
そのメリットの一つは、スピード。実際、時間もコストに跳ね返ってきます！
仲介業者からリフォームの見積書が届くまでの流れ
- 営業担当 退室立ち合い
- 下請けリフォーム会社 見積・リフォーム案作成
- 営業担当 利益を載せて見積書作成
- オーナー様へ
大抵、ここまでで７日はかかります。そして
- オーナー様から質問 再見積もり依頼
- 営業担当 下請けリフォーム会社に問い合わせ 相談
- リフォーム会社 回答、再見積もり
- 営業担当 利益を載せてもう一度見積書作成
- オーナー様へ
さらに３日は要します。
なんと壮大な伝言ゲームなのでしょう…
営業担当もオーナー様も時間に追われてしまい、リフォーム内容や費用が二の次になっていないでしょうか。
当然、施工する下請け業者もそうなりがちです。
結局犠牲になるのは、お部屋の仕上がり品質。
残念です。
ぜひ、リフォームや入居中の修繕は切り離して考え、専門業者にお任せください。
その時間と費用、アイエスリフォームなら削減できます。
なお、弊社は、ご発注いただいた順に施工日程を組ませていただいております。
退去予定が分かり次第、早めにご相談いただければ幸いです。
こちらからセールスはいたしません！！
リフォームだけそちらに頼むと、入居案内に力を入れてくれないのでは？
物件購入前だが、リフォーム代の目安を教えて欲しい
まず話だけ聞いてみたい
ご心配無用です。
慎重に業者を選ばれるお客様から、お選びいただいている実感があります。
どうぞお気軽にお問い合わせください。
参考サイト情報
国土交通省
原状回復をめぐるトラブルとガイドライン